Keluarga Bronx menghadapi penggusuran jika advokat mengatakan menekankan perlunya perlindungan ‘Tujuan Baik’

Seorang tuan tanah Bronx sedang mencoba untuk mengusir keluarga yang sebelumnya tunawisma setelah mereka diduga meninggalkan apartemen mereka dalam keadaan rusak dan selama berbulan-bulan menolak untuk menyediakan utilitas dasar seperti pemanas dan air, Daily News telah belajar.

Pendukung perumahan mengatakan kasus penggusuran pajak yang dimainkan di pengadilan sipil Bronx menggarisbawahi perlunya anggota parlemen negara bagian di Albany untuk meloloskan “Tujuan Baik” tahun ini, sebuah undang-undang yang akan memperkuat perlindungan penggusuran bagi jutaan penyewa New York.

Di sisi lain, tuan tanah dan pendukungnya berpendapat bahwa RUU Good Cause akan secara efektif memaksa pemilik properti untuk menawarkan sewa baru kepada penyewa yang tidak ingin pindah.

Masalah tagihan datang ketika tingkat penggusuran kota meningkat setelah langkah-langkah terkait pandemi seperti moratorium penggusuran dan program bantuan sewa darurat yang berakhir tahun lalu. Data menunjukkan lebih dari 4.400 rumah tangga di kota itu digusur antara Januari 2022, ketika moratorium berakhir, dan bulan lalu.

Sementara itu, tunawisma terus meningkat, populasi tempat berlindung kota berada pada titik tertinggi sepanjang masa. Sewa juga meroket, dengan sewa bulanan rata-rata di Manhattan mencapai $4.097 pada bulan Januari, tertinggi sepanjang masa lainnya, sementara produksi perumahan yang terjangkau melambat, menurut data dari administrasi Walikota Adams.

Terperangkap di tengah penyewa seperti Thomas Ellis, istrinya Cindy Reyes dan delapan anaknya.

Mereka pindah ke apartemen lantai dasar di bagian Bronx’s Van Nest pada Agustus 2020 setelah tinggal di tempat penampungan tunawisma di kota. Tuan tanah mereka, Jagjit Hora, yang memiliki gedung Van Nest Ave. melalui LLC, menerima $15.219 di muka dari program CityFHEPS berpenghasilan rendah Administrasi Sumber Daya Manusia kota untuk menutupi sewa mereka selama hampir satu tahun, menunjukkan catatan agensi.

Namun demikian, tuan tanah telah gagal menyediakan akses yang konsisten ke air panas, gas untuk memasak, dan radiator yang berfungsi sejak Reyes, Ellis, dan anak-anaknya pindah, menurut dokumen pengadilan yang diajukan oleh pengacara Lembaga Bantuan Hukum yang mewakili keluarga tersebut.

Berbicara kepada The News minggu lalu, Ellis, seorang pensiunan tukang kayu berusia 64 tahun, mengatakan keluarganya masih belum memiliki akses yang layak ke utilitas. Dia mengatakan mereka mengandalkan satu piring panas untuk memasak dan pemanas ruang untuk kehangatan, dan apartemen itu penuh dengan tikus.

( NYC bergerak untuk memulai program kepemilikan rumah penyewa Harlem setelah dua dekade menunggu )

Baru-baru ini, Ellis mengatakan dia memaku kayu lapis ke dinding untuk menutupi lubang tempat tikus dan tikus merayap. Pemilik rumah, katanya, menolak untuk membantu.

“Itu mengerikan dan sulit. Anak-anak saya terus sakit,” katanya, mencatat bahwa istri dan salah satu anaknya menderita asma.

Menurut catatan Departemen Pelestarian dan Pembangunan Perumahan kota, gedung Hora memiliki 41 pelanggaran terbuka, termasuk satu dari Mei 2022 untuk “tikus di seluruh apartemen” yang ditempati oleh keluarga Ellis.

Hora tidak mengembalikan beberapa permintaan komentar melalui pengacaranya bulan ini. Tuan tanah tidak menanggapi di pengadilan atas tuduhan kondisi di bawah standar di gedung Van Nest miliknya.

Keluarga Ellis tinggal di apartemen tanpa sewa, dan dia mengatakan kecemasan akan situasi hidupnya diperparah oleh fakta bahwa Hora sedang mengejar apa yang disebut kasus penggusuran “penahanan” terhadap keluarganya yang pertama kali diajukan pada Mei 2022 . catatan pengadilan menunjukkan.

Hora dapat mengejar kasus penggusuran karena berdasarkan undang-undang saat ini, tuan tanah yang memiliki bangunan yang tidak tercakup dalam peraturan sewa dapat menolak perpanjangan sewa penyewa tanpa alasan tertentu.

Akibatnya, jika penyewa menolak untuk mengosongkan apartemen yang tidak diatur setelah tidak ditawari perpanjangan sewa – seperti halnya keluarga Ellis – pemilik dapat mengusir mereka melalui prosedur penahanan yang tidak didasarkan pada kegagalan untuk membayar. sewa atau pelanggaran lainnya. Satu-satunya alasan penggusuran yang dicantumkan oleh Hora dalam petisi pengadilannya adalah karena keluarga Ellis telah tinggal di apartemen itu “tanpa izin” sejak masa sewa mereka berakhir pada 30 April 2022.

Margarita Gomez, seorang pengacara Bantuan Hukum yang mewakili keluarga Ellis, mengatakan dia berdebat di pengadilan bahwa dugaan kegagalan Hora untuk menyediakan utilitas – terutama karena dia menerima pembayaran CityFHEPS – harus menjamin kliennya mendapatkan sewa baru untuk apartemen mereka diberikan.

“Tetapi bahkan jika mereka mendapatkan sewa satu tahun yang baru, pemilik dapat kembali setelah satu tahun dan melakukan hal yang sama lagi,” kata Gomez.

Di situlah Penyebab Baik masuk.

( Presiden kota NYC menuntut pembekuan kasus penggusuran )

Sejak 2019, anggota parlemen Demokrat yang progresif di Albany telah mendorong untuk meloloskan RUU Good Cause yang akan mengubah undang-undang negara bagian sedemikian rupa sehingga penggusuran di semua gedung — terlepas dari status peraturan sewa — hanya dapat didasarkan pada tidak dibayarnya sewa atau alasan gangguan, seperti sebagai penghancuran properti dan pelecehan terhadap penyewa lainnya.

“Jika mereka tidak lulus Good Cause tahun ini, kita akan melihat semakin banyak kasus seperti ini,” kata Michael McKee, seorang aktivis perumahan veteran yang memimpin TenantsPAC, tentang keluarga Ellis.

Undang-undang tidak akan mencegah tuan tanah menaikkan sewa, fakta yang dikatakan McKee membantah argumen dari tuan tanah bahwa undang-undang tersebut akan mencabut otonomi mereka atas bangunan mereka sendiri. Penyewa yang ingin mengklaim kembali unit apartemen yang mereka miliki untuk penggunaan pribadi juga tidak diwajibkan untuk menawarkan sewa perpanjangan berdasarkan undang-undang.

Namun, RUU tersebut akan memungkinkan penyewa untuk menantang penggusuran yang belum dibayar yang melibatkan kenaikan sewa yang dianggap tidak masuk akal.

Lourdes Zapata, presiden South Bronx Overall Economic Development Corp., mengatakan pembatasan kenaikan sewa seperti itu bisa menjadi bumerang.

Zapata mengatakan pandemi COVID-19 telah memberikan tekanan finansial yang parah pada pengembang perumahan nirlaba yang terjangkau, dan memaksakan kenaikan sewa di gedung yang tidak diatur dapat membuat perusahaan semacam itu gulung tikar, yang menyebabkan menipisnya stok perumahan kota yang terjangkau. . .

“Dengan membatasi kenaikan sewa, penggusuran karena alasan yang baik akan mendorong organisasi nirlaba ini lebih jauh ke dalam hutang dan memaksa banyak orang untuk menyita atau menjual properti mereka kepada tuan tanah nirlaba, meninggalkan penyewa yang mengandalkan kami tanpa rumah yang terjangkau,” tulis Zapata dalam op-ed untuk The News bulan lalu.

( Pendukung NY, anggota parlemen memperbarui dorongan untuk penggusuran ‘tujuan baik’ dan tagihan ramah penyewa lainnya karena Hochul, Adams memprioritaskan perumahan )

Joseph Strasburg, presiden Asosiasi Stabilisasi Sewa, setuju, mengklaim bahwa penggusuran hampir tidak mungkin dilakukan di bawah Good Cause.

“Itu akan mencabut hak kepemilikan pemilik dan memberikan sewa permanen dengan kenaikan sewa minimal yang terkendali kepada penyewa apartemen yang tidak diatur selama mereka ingin tinggal di sana,” kata Strasburg, yang kelompoknya mewakili lebih dari 25.000 tuan tanah di New York.

Senator Negara Bagian Brooklyn Julia Salazar, seorang Sosialis Demokrat yang memperkenalkan iterasi RUU Good Cause saat ini, mengatakan klaim Strasburg bahwa tuan tanah akan dibatasi pada kenaikan sewa “minimal” adalah salah, karena mereka tidak mencari kenaikan apa pun yang sesuai dengan kasus tersebut. tidak perlu membenarkan. 150% dari Indeks Harga Konsumen. Kenaikan sewa yang melebihi batas juga diperbolehkan jika didasarkan pada perubahan atau renovasi pasar besar, catatnya.

Salazar mengakui bahwa “penggusuran peninggalan tidak akan ada lagi” jika Good Cause menjadi hukum, dan berpendapat itu menjadi lebih baik.

“Ini akan mencegah tuan tanah melakukan perilaku semacam ini sejak awal,” kata Salazar, mengacu pada dugaan kegagalan Hora untuk memelihara apartemen Ellis.

Mengingat krisis perumahan dan tunawisma kota, Gomez, pengacara Bantuan Hukum, mengatakan menjaga penyewa di rumah mereka harus menjadi prioritas utama, menambahkan “Tujuan Baik” akan membantu melakukan hal itu.

Seperti Salazar, Gomez juga mengatakan situasi seperti yang mempengaruhi keluarga Ellis dimungkinkan oleh status quo bebas penyebab yang baik.

Tuan tanah Ellis memiliki enam bangunan lain yang tidak diatur di Bronx, menurut catatan publik. Di salah satu gedung itu, pemilik rumah mengajukan gugatan penggusuran lagi terhadap penyewa yang mengeluhkan akses yang buruk ke utilitas, catatan pengadilan menunjukkan.

“Untuk alasan yang bagus, kasus seperti ini mungkin tidak akan pernah ada di pengadilan,” kata Gomez.

Gubernur Hochul pada akhirnya harus menandatangani RUU Good Cause yang disahkan oleh Badan Legislatif menjadi undang-undang.

Gubernur memberi tahu dia jika dia mendukung konsep tersebut dan terutama tidak memasukkan perlindungan Good Cause dalam proposal anggaran eksekutifnya yang diluncurkan bulan lalu. Ditanya tentang Good Cause, juru bicara Hochul Justin Henry mengatakan pekan lalu bahwa gubernur sedang “bekerja dengan Badan Legislatif untuk anggaran akhir yang memenuhi kebutuhan semua warga New York.”

Ellis, yang mengatakan dia berharap Good Cause lolos tahun ini, mengatakan kepada The News bahwa dia sedang mencari apartemen baru sementara dia melawan kasus penggusurannya. Namun dia mengatakan dia sedang berjuang untuk menemukan tuan tanah yang bersedia menampung keluarga besarnya dan sebuah unit yang dia mampu dengan pendapatan tetapnya.

“Kalau saya harus kembali ke penampungan, saya akan melakukannya, karena saya bisa mengatasinya, tapi masalahnya saya punya delapan anak,” katanya. “Tidak adil bagi mereka. Mereka tidak melakukan apa pun untuk pantas mendapatkannya.”