New York tidak boleh meniru proyek-proyek seperti Harborplace yang sedang mengalami kesulitan di Baltimore, namun menargetkan proyek-proyek seperti Nehemia

Selama setahun terakhir, warga New York telah menyaksikan diperkenalkannya serangkaian proposal pembangunan besar yang akan meninggalkan dampak yang tak terhapuskan pada masa depan fisik dan ekonomi kawasan. Setahun yang lalu, negara bagian mengumumkan keputusan untuk mensubsidi stadion baru untuk Buffalo Bills sebesar $850 juta.

Baru-baru ini, tidak mau kalah, pemerintah kota mengumumkan rencana besar untuk Willets Point — 2.700 unit perumahan sewa yang terjangkau dan fasilitas sepak bola baru untuk New York City Football Club. Klub tersebut akan membangun stadion dengan dananya sendiri, namun Kantor Anggaran Independen memperkirakan setidaknya $516 juta pendapatan pajak properti hilang karena pemerintah kota akan menyewakan, bukan menjual, tanah tersebut kepada pengembang.

Selain itu, proposal untuk membangun kasino oleh berbagai kelompok pembangunan di kota kini berjuang untuk mendapatkan perhatian dan persetujuan. Terakhir, dalam negosiasi anggaran negara yang sedang berlangsung, proposal untuk memberikan pinjaman sebesar $455 juta kepada industri balap yang sedang lemah telah dibahas.

Meskipun upaya Amazon untuk mendirikan kantor pusat di Queens telah memicu banyak kritik dan pertentangan, namun proposal tersebut, yang melibatkan miliaran dolar dalam bentuk subsidi langsung dan hilangnya pendapatan pajak, tidak berhasil.

Tidak semua usulan pembangunan besar harus ditolak. Namun setiap proposal harus dianalisis secara ketat sejak awal dan kemudian dievaluasi secara berkala. Mengapa, setelah beberapa dekade memberikan contoh, banyak yang gagal memenuhi proyeksi awal, tidak ada cara publik yang jelas untuk memeriksa setiap proposal dan mempertimbangkan satu sama lain terhadap penggunaan alternatif yang masuk akal baik untuk lokasi yang langka maupun subsidi yang terbatas? masih menjadi misteri.

Saya menulis dari pengalaman pribadi – dimulai pada suatu sore yang cerah di Baltimore 43 tahun yang lalu.

Pada tanggal 2 Juli 1980, istri saya Sheila dan saya menghadiri pembukaan Pelabuhan Baltimore. Harborplace adalah gagasan James Rouse, seorang pengembang dan visioner yang mendapatkan rasa hormat dari para pemimpin organisasi milisi kami yang masih baru, Baltimoreans United In Leadership Development (BUILD).

Meskipun ada perasaan baik dan saling menghormati, kami mempunyai keraguan serius terhadap rencana Rouse. Ketika hal ini dibicarakan, hal ini disebut-sebut sebagai penyelamatan kota yang sedang terpuruk. Pastinya kendur. Namun kami berargumentasi bahwa penyelamatan tidak akan terjadi di pertokoan, pertokoan, arena olah raga, pusat konvensi dan hotel di Harbourplace, namun hal ini akan terjadi, jika memang ada, melalui kampanye pembangunan kembali lingkungan yang mendasar – sebagian besar melalui jenis perumahan yang terjangkau. pernah menjadi tulang punggung ekonomi dan sosial Baltimore dan setiap kota industri yang menua di AS

Mengapa inisiatif seperti Harborplace ini menghasilkan begitu banyak perhatian, dukungan politik, subsidi besar-besaran dan hiperventilasi media, serta sangat sedikit analisis mendalam dan penilaian yang jelas mengenai biaya dan manfaatnya?

Saya mengajukan pertanyaan ini kepada salah satu pengamat ekonomi paling cerdik di negara ini: David T. Flynn, direktur penelitian Departemen Ekonomi dan Keuangan di Universitas North Dakota. Prof. Flynn berkata, “Sebagian besar hasil proyek tidak didefinisikan dengan baik… Ada pengaburan yang disengaja terhadap hasil yang membuat penghitungan sebenarnya….hampir mustahil untuk dipercaya dan diverifikasi….”

Dalam setiap proyek ini, metaforanya terbang dan berkembang biak. Harborplace akan menjadi jangkar bagi semua jenis bisnis lainnya. Flynn menunjukkan bahwa jangkar juga bisa berarti bahwa “perekonomian lokal dapat melekat padanya dan tenggelam ke kedalaman yang belum dieksplorasi oleh manusia.”

Sayangnya, Harborplace telah menjadi jangkar seperti ini. Dalam dua dekade setelah pembukaan, Baltimore dan negara bagian Maryland menggelontorkan lebih banyak subsidi untuk atraksi, menurut studi tahun 2002 yang dilakukan oleh Good Jobs First — $200 juta untuk stadion kasarnya Camden Yards, $200 juta lebih untuk Ravens Stadium, $151 juta untuk stadion rata-rata Camden Yards, $200 juta lebih untuk Ravens Stadium, $151 juta untuk stadion baseball Convention Center, $147 juta di Columbus Center, $40 juta di Marriott Waterfront, dan subsidi 30% untuk setiap hotel di pusat kota. Semua ini tidak berhasil.

Harborplace, yang selama bertahun-tahun digunakan sebagai model bagi kota-kota lain ketika mereka merencanakan pembangunan kembali, mengajukan kebangkrutan pada tahun 2019. Hal ini merupakan perintah pengadilan – toko-toko ditutup dan salah satu hotel yang mengalami kesulitan masih disubsidi 43 tahun kemudian. Jauh sebelum keruntuhan ini, Good Jobs First menyimpulkan: “Analisis terhadap upaya pembangunan ekonomi Baltimore mengungkapkan sejarah berulang mengenai biaya tinggi, tunjangan rendah, dan kurangnya perlindungan untuk memastikan bahwa investasi pembayar pajak benar-benar membuahkan hasil dalam pekerjaan berupah keluarga dan ‘ pajak yang lebih baik. basis.”

Komentar kedua yang disampaikan Flynn adalah: “Biasanya disajikan kontrafaktual yang tidak tepat. Di tempat-tempat yang diusulkan untuk dilaksanakan proyek, ada sikap bahwa tidak ada kegiatan lain yang akan diadakan di sana jika bukan karena proyek ini. Pada dasarnya setiap aspek dari proyek ini adalah keuntungan bersih karena alternatifnya adalah nol.”

Namun alternatif di Baltimore pada tahun 1980 dan alternatif di New York pada tahun 2023 bukanlah dan bukan nol. Berikut adalah kontra-faktualnya: Bagaimana jika kota tersebut mengurangi atau bahkan menolak proposal Rouse dan sebaliknya menginvestasikan jumlah subsidi, energi, dukungan dan loyalitas yang sama ke dalam upaya 40 tahun untuk membangun kembali setiap lingkungan yang rusak, terutama dengan kepemilikan perumahan yang terjangkau? untuk keluarga bekerja? Di manakah Baltimore saat ini jika alternatif nol yang dibuat-buat digantikan dengan rencana membangun rumah layak yang memungkinkan orang menjalani kehidupan yang utuh dan layak?

Kita tidak perlu berspekulasi mengenai hal itu. Di East Brooklyn, mulai tahun 1983, afiliasi Metro IAF lainnya, East Brooklyn Congregations, membujuk Walikota saat itu, Ed Koch, untuk melakukan hal tersebut: dengan memberikan subsidi kota dalam jumlah yang belum pernah terjadi sebelumnya, yang dikelola oleh beberapa gelombang profesional perumahan yang terampil dan fokus, untuk menginvestasikan konstruksi. dari ribuan rumah baru yang terjangkau.

Subsidi tersebut termasuk hipotek kedua tanpa bunga untuk setiap pembeli rumah, tanah gratis dari kota New York, dan penurunan suku bunga hipotek dari New York State Mortgage Agency. Ribuan rumah Nehemia baru menghasilkan ekuitas bagi pemiliknya, membebaskan unit perumahan umum yang pernah ditempati oleh pembeli Nehemia, dan meningkatkan nilai properti bagi semua pemilik yang ada di wilayah tersebut.

Kilatan Berita Harian

hari kerja

Ikuti lima berita teratas hari ini setiap sore hari kerja.

Laporan oleh NPR – “Impian Amerika: Satu Blok Dapat Membuat Perbedaan” — Menggunakan data yang dikumpulkan oleh ekonom Harvard, Raj Chetty. Alat evaluasinya, yang disebut Opportunity Atlas, menunjukkan bahwa anak-anak berkulit hitam dari pemilik rumah Nehemia memiliki kondisi ekonomi yang lebih baik dibandingkan orang tua mereka, sementara anak-anak yang masih terjebak di perumahan umum, yang berada di seberang jalan, tidak mengalami hal yang sama. Dan sepotong 10 menit diriwayatkan dan dilaporkan oleh Ted Koppel beberapa bulan yang lalu di acara “CBS News Sunday Morning” menceritakan kisah tentang bagaimana pemilik rumah Nehemia mampu mencapai apa yang dibicarakan semua orang akhir-akhir ini – kesetaraan, kekayaan – karena mereka membeli, memelihara, dan memelihara rumah Nehemia yang terjangkau.

Meskipun upaya EBC Nehemiah telah menunjukkan dampak dan keberhasilan, upaya untuk meniru upaya ini telah dilakukan tidak hanya di kota-kota seperti Chicago dan Baltimore, namun bahkan di wilayah tetangga Queens di kota yang sama di mana upaya ini berhasil dengan baik di jalur gletser. Hal ini terhambat oleh campur tangan birokrasi, sedikitnya subsidi yang diberikan kepada inisiatif-inisiatif yang lebih kecil, dan oleh lingkungan perumahan yang terjangkau yang lebih mengutamakan konstruksi sewa dibandingkan peluang kepemilikan.

Dan meskipun ada sejarah panjang kegagalan yang terkadang menimbulkan bencana dan memakan biaya besar, seperti pabrik panel surya Tesla di Bagian Utara New York, setiap versi baru Harborplace diperlakukan dengan analisis obyektif dan konteks sejarah yang kurang sama seperti versi Jim Rouse.

Beberapa dekade setelah Harborplace dibuka pada tahun 1980, ketika Baltimore menjadi rumah bagi 780.000 jiwa, ukuran kesalahan perhitungan Rouse terus meningkat. Saat ini, kurang dari 580.000 warga Baltimore terus menanggung akibatnya – dan perusahaan – karena kurangnya ketelitian dan objektivitas. Saya yakin Jim Rouse yang kami kenal akan merasa ngeri dengan mimpi buruk ini, dan ingin orang-orang memiliki alat dan perlindungan yang mencegah hal seperti ini terjadi lagi.

Meteran – atau meteran – juga dijalankan di New York, memperkaya masyarakat yang sudah kaya, mengisi ruang dengan pusat hiburan bagi masyarakat kaya, dan secara diam-diam dan tanpa henti menguras sumber daya yang terbatas dari inisiatif yang memungkinkan jutaan orang mewujudkan impian mereka akan perumahan yang terjangkau. untuk dimiliki, untuk menciptakan lingkungan yang beragam, dan untuk menulis babak selanjutnya dalam kehidupan kota yang dinamis dan ramah.

Jawaban atas permasalahan yang menimpa kota dan wilayah saat ini, seperti yang telah kami tulis di halaman-halaman ini sebelumnya, sudah terlihat jelas – lahan kosong yang dimiliki oleh NYCHA, oleh lembaga keagamaan, oleh negara itu sendiri, baik di kota maupun di wilayah terdekat. pinggiran kota, lahan yang dapat mendukung perumahan terjangkau generasi berikutnya bagi kelas pekerja kota dan pekerja miskin. Lupakan taruhan berisiko pada cryptocurrency dan kuda poni yang ingin semakin jarang berlarian di trek. Gubernur dan walikota harus memberikan dukungan mereka pada pemenang yang sudah terbukti – ratusan ribu perumahan kritis yang terjangkau akan mengantri untuk dibeli atau disewa.

Gecan, penulis “Going Public: An Organizer’s Guide to Citizens’ Action,” adalah penasihat senior para pemimpin Metro IAF.