Gov Hochul mendapatkan jumlah yang mengejutkan tepat dalam proposal yang dia sebut New York Housing Compact, yang menyerukan 800.000 rumah baru yang ambisius selama 10 tahun. Dia benar di titik sentral: New York memiliki biaya perumahan yang tinggi karena kita membangun jauh lebih sedikit daripada New Jersey, apalagi Texas. Dan dia mengakui bahwa Empire State telah memiliki jauh lebih banyak subsidi, sewa-regulasi, dan perumahan umum daripada negara bagian lain; lebih dari itu bukanlah jawaban untuk biaya tinggi.
Tetapi dengan meminta area – terutama di Long Island – untuk melonggarkan zonasi satu keluarga untuk memungkinkan lebih banyak pembangunan rumah, dia membuat kesalahan sendiri yang mengancam untuk menenggelamkan seluruh rencana. Menyerukan peningkatan 3% di rumah baru untuk hampir semua kota besar dan kecil, dia menambahkan tongkat besar: dewan pensiun negara bagian baru yang dapat menggantikan komunitas yang menolak izin untuk proyek yang mencakup “keterjangkauan”, yang membatasi pendapatan rata-rata.
Ini adalah resep untuk serangan balik. Siapa pun yang pernah menghadiri rapat badan perencanaan daerah tahu bahwa tidak ada yang lebih dipedulikan tetangga daripada apa yang akan dibangun di sebelah. Gagasan bahwa Albany akan memberi tahu mereka untuk mengizinkan pembangunan bertingkat menengah atau tinggi yang mengingatkan mereka pada “proyek” kota besar akan menimbulkan protes.
Memang, undang-undang “zona anti-snob” yang serupa di Massachusetts, yang dikutip Hochul dengan persetujuannya, tidak pernah berhenti menjadi penangkal kontroversi 50 tahun setelah diberlakukan—dan mengakibatkan langkanya perumahan.
Memo untuk Hochul: temukan cara untuk meyakinkan masyarakat lokal bahwa adalah kepentingan terbaik mereka untuk mengizinkan beberapa perumahan baru, dan jenis perumahan baru, untuk dibangun.
Ungkapan kuncinya seharusnya bukan “perumahan yang terjangkau”, melainkan apa yang di banyak bagian negara ini disebut perumahan “menengah yang hilang”.
Di seluruh negeri ini terbukti menjadi frase yang kuat dan persuasif. Di beberapa tempat, termasuk pinggiran kota Milwaukee, tingkat pemerintahan yang lebih tinggi menawarkan insentif seperti bantuan infrastruktur untuk mengurangi biaya tempat-tempat yang memungkinkan jenis perumahan baru dan lebih padat yang “terjangkau secara alami”. (Kabupaten Washington, Wisconsin. menyebarkan berita tentang ini di konferensi National Association of Counties baru-baru ini di Washington, DC)
Bagian tengah yang hilang mencakup rumah dua dan tiga keluarga yang dapat dibeli oleh keluarga muda melalui pendapatan sewa yang membantu membayar hipotek. Itu harus mencakup “unit tempat tinggal aksesori” – “apartemen nenek” yang memungkinkan pemilik rumah yang lebih tua pindah ke tempat yang lebih kecil sambil tinggal di kota yang mereka kenal. Ini harus mencakup townhouse keluarga tunggal yang terpasang di mana para guru mampu tinggal.
Garasi rumah pertanian yang ditinggikan bisa menjadi apartemen baru. Ruang bawah tanah di Jackson Heights yang terkena banjir perlu ditingkatkan dan disahkan agar pemilik dapat menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Mungkin ada sebanyak 100.000 unit seperti itu di Gotham, tersembunyi dari inspektur perumahan tetapi menyediakan tempat berlindung yang diperlukan. Mereka harus dibawa keluar dari kegelapan (literal) dengan kode bangunan baru yang membuat mereka aman tetapi tidak terlalu mahal. (Pengawas keuangan Uber-liberal Brad Lander telah lama menjadi advokat.)
Kilat Berita Harian
Hari kerja
Ikuti lima cerita teratas hari ini setiap sore hari kerja.
Semakin Hochul menggembar-gemborkan “perumahan yang terjangkau” dan mengancam komunitas yang tidak mengizinkan tipe tertentu, semakin banyak kontroversi akan muncul dan semakin sedikit yang akan dibangun. Tidak akan jelas bagi pinggiran kota – atau dapat diterima oleh banyak orang – bahwa apartemen baru harus merupakan campuran jenis pendapatan yang “inklusif”. Agar konsisten, Hochul harus menerima kenyataan bahwa setiap konstruksi baru akan membantu mengurangi permintaan dan menurunkan harga, terutama di wilayah metro.
Politik ini harus jelas baginya. Komunitas yang secara khusus ditargetkan oleh Compact – Nassau, Suffolk, Westchester, dan seluruh Lembah Mid-Hudson – tidak diragukan lagi akan mendorong perwakilan mereka di Albany untuk melawan dewan super zonasi negara bagian. Sudah satu Badan Legislatif Massapequa menuduh Hochul mencoba mengubah Long Island menjadi “kota keenam” di New York. Perlu diingat bahwa rencana Hochul akan mati jika tidak ada persetujuan legislatif.
Hochul tidak salah mendorong pembangunan perumahan pribadi yang baru. Memang, ini adalah perubahan yang disambut baik dari mantra progresif untuk berbagai subsidi publik, yang menyebabkan beban utang negara. Satu harapan dia akan menyebut kebodohan peraturan sewa, yang menyebabkan terlalu banyak warga New York tetap tinggal ketika mereka tidak lagi membutuhkan apartemen besar.
Dibutuhkan lebih banyak keberanian politik daripada menyerang dewan perencanaan dan zonasi pinggiran kota. Mengadopsi aturan rumah tidak akan berhasil sebagai masalah politik. Jelas, di negara dengan populasi yang menurun, pembangunan perumahan yang lebih banyak akan menyebabkan harga yang lebih rendah. Alih-alih membawa tongkat besar, Hochul harus melamar dan membujuk.
Seperti itulah kepemimpinan.
Husock adalah rekan senior dalam studi kebijakan dalam negeri di American Enterprise Institute.